【事（shì）件】

持（chí）有（yǒu）美国（guó）护照的吴女（nǚ）士于２００５年１月２８日在上海信义房产居间下，与松（sōng）江新桥镇（zhèn）某别墅的（de）业主（zhǔ）秦先生签订了《房地产买卖合同》，双方约定转让价格为２６５万（wàn）元。合同付款协议第（dì）一条约定：签（qiān）订合同后７日内，吴女士首期应支付１１１万元，其（qí）中５万（wàn）元暂时存（cún）放（fàng）在（zài）信义房产，双方办理房屋交接手续后一个工作日（rì）内，由（yóu）信义房产转付申请（qǐng）人。合（hé）同违约条款规定：若吴女（nǚ）士没有在７日（rì）内付款，则（zé）违约（yuē）金按（àn）日（rì）万分之五计（jì）算；若逾期超过１５天后仍未付款；则秦（qín）先生（shēng）有权单方面解除合同，吴女士须承担（dān）赔偿（cháng）责任（rèn），赔偿金额（é）为（wéi）别墅总价（jià）的２０％。

【争议】

下家称未见上（shàng）家签字

７天内付１１１万元，违（wéi）约（yuē）赔偿为２０％，照理说是很重大的（de）合约，可吴女士（shì）居然没（méi）有在约定（dìng）的时间（jiān）内出现。秦（qín）先生也不催付，１５天过（guò）去后，秦（qín）先生委托（tuō）律师向吴女士发出律师（shī）函（hán），通知解除合同并（bìng）追究违约和赔偿责（zé）任。

由于双方事先（xiān）合（hé）同（tóng）约定（dìng）：若出现争议必经仲裁（cái），因此双方皆委托律师对（duì）簿仲裁（cái）庭。吴女（nǚ）士申（shēn）辩自己确实（shí）在合（hé）同中签了字，但当时秦先生（shēng）尚未（wèi）在合同（tóng）中签字（zì），至于秦先生何时（shí）签（qiān）字则不得而知（zhī）。自（zì）己之所以未按规定时间（jiān）付款，是因为（wéi）没有收到合同原件，现在（zài）愿意继续（xù）履行购房合（hé）同。吴（wú）女士还声称自己没有同意 “售房人可单独解（jiě）除合（hé）同（tóng），自己承担赔偿房屋总价２０％”的条（tiáo）款，并（bìng）认为２０％赔偿的条款是秦先（xiān）生事后自行添加（jiā）上（shàng）去的。

秦先生一方则认为，吴女士称其没有合同原（yuán）本、不知道（dào）合同内（nèi）容，故无法履（lǚ）行合同的理由不成立。吴女士作为一个（gè）有完全民事行为能力的自然人，其在合（hé）同上签字认可的行为已表明（míng）其对合同内容全部了解，并愿意受到合（hé）同内容的约束。而合同原本（běn）不在（zài）买卖双方手中的原因是因为原本正送（sòng）公证处公证。此（cǐ）外，吴女士回复（fù）秦先生的律师（shī）函中也显示其完全知道合同规（guī）定的权利义务特别是违约（yuē）责任（rèn）内容。吴（wú）女士违反合同是事实。

   【仲裁】

合同原本缺失上家败（bài）诉

  “任何（hé）违约背后都有利（lì）益（yì）因素在（zài）作（zuò）怪（guài）。”信义（yì）房产中（zhōng）介公司负责（zé）该案的经纪人接（jiē）受（shòu）记者采访时表示。实际上，吴女士是因为国家出台楼市相（xiàng）关政策后担心房价下跌而停止履行合同。当时中（zhōng）介公（gōng）司安排签订合约时（shí），已（yǐ）说（shuō）明将把合同送公证处公（gōng）证，因此合同原（yuán）本才没有（yǒu）交（jiāo）到吴女（nǚ）士手上，但吴女士绝对了解合同所（suǒ）规定的双方权利和义务。

吴女士（shì）的委托律师强调：合同签订方连自己签订的合同都没拿到手，怎么就能安心付（fù）款呢？且吴女士签字后（hòu）确实（shí）无从得知对方是否也签了（le）字。２００５年８月，仲裁庭以吴（wú）女（nǚ）士没有拿到（dào）合同原本为由，裁决不支持秦先生的诉请（qǐng）。

【律师点评】

仲裁结（jié）果缺少（shǎo）法律依据

本案首先牵涉（shè）到合同是否成立（lì）这一（yī）根（gēn）本问题。所谓合同的（de）成立（lì），是（shì）指订（dìng）约当事（shì）人就合（hé）同的主（zhǔ）要条（tiáo）款达（dá）成合意，即双（shuāng）方当事人意思表示一致；而所（suǒ）谓（wèi）合同（tóng）的生（shēng）效，是指已成立（lì）的合同在当事人之（zhī）间产（chǎn）生（shēng）了（le）一（yī）定的法律（lǜ）约束力或称法律（lǜ）效力。

从（cóng）以上定（dìng）义可知，合同的成（chéng）立（lì）与生效（xiào）是两个既有联系（xì）又有（yǒu）区别的概（gài）念。一（yī）般来讲，合（hé）同生效（xiào）的起始时间（jiān）不能脱离合同成立的时（shí）间（jiān）而独立确定，而且在绝大（dà）多数情（qíng）况下（xià），合同成立的时间也就是合同生（shēng）效的时间。

在合同法理论界，学（xué）者们（men）对于合同的成（chéng）立与（yǔ）生效的区别问题一直存在争（zhēng）议，形成两种迥然（rán）不同的观点。一种（zhǒng）观（guān）点认（rèn）为（wéi）：合（hé）同一（yī）经成立就具有（yǒu）法律效（xiào）力，受到（dào）国（guó）家强制力的保护；另一种观点认为：合同的成（chéng）立（lì）是合同生效的前提，它们是两个性（xìng）质完全（quán）不同的（de）概念。合同成立后（hòu），能（néng）否发生（shēng）法律效力，能否产（chǎn）生当事人所预期的法律效果，非（fēi）当事人的意（yì）志（zhì）所能决定。只有它符合合同的生效条件，才能具有法律效力（lì）。

本案中，吴（wú）女士签字的合同应该（gāi）说是符合了合同成（chéng）立的条件，问题在于合同是否也在（zài）她签字的时候同时生效了。因为在吴女士签（qiān）字时，对（duì）方当事人（rén）并未在场，而（ér）且（qiě）中介公司也（yě）没（méi）有获得（dé）秦先生（shēng）全权委（wěi）托代（dài）理的（de）授权，因（yīn）此合同是否（fǒu）生效存在一定（dìng）的疑问。但（dàn）是仲裁庭以吴女士没有拿到原（yuán）本合同为（wéi）由而不支（zhī）持秦先生的诉请，是缺（quē）少法律（lǜ）依据的。