中华人（rén）民共和国最高（gāo）人（rén）民法院公告（gào）
　　《最高人民法院关（guān）于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具（jù）体应用法律若干问题的（de）解释》已（yǐ）于2009年（nián）6月22日由最高（gāo）人民（mín）法院审判委员会（huì）第1469次会（huì）议通过（guò），现予（yǔ）公布，自2009年9月（yuè）1日起施行。
二（èr）○○九年七（qī）月三（sān）十日　
　　　为正确审理城镇房屋（wū）租赁合同纠（jiū）纷案件，依法保护当事人的合法（fǎ）权益，根据《中（zhōng）华人民（mín）共和（hé）国民（mín）法通则》、《中华人民共和（hé）国物权法》、《中华人民共（gòng）和（hé）国合同法》等（děng）法律规定，结合民事（shì）审判实（shí）践（jiàn），制定本解释。
　　　第一条　本解释（shì）所称城镇房屋，是指城市、镇（zhèn）规划区内（nèi）的房（fáng）屋（wū）。
　　　乡、村庄规划区（qū）内的房屋租赁（lìn）合同纠纷案件，可（kě）以参照（zhào）本（běn）解释处理。但法律另（lìng）有规定的，适用（yòng）其规定。
　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房（fáng）、经济（jì）适用住房产（chǎn）生的纠纷案件，不（bú）适用本解释（shì）。
　　第（dì）二条（tiáo）　出租人就未取得建（jiàn）设工程规划许可证或者未按照建（jiàn）设工程（chéng）规划许可证的规定（dìng）建设的房屋，与（yǔ）承租人订立的（de）租赁合同无效。但在一审法（fǎ）庭辩论终结前取（qǔ）得建设工程规划许可证或者经主管部门批准（zhǔn）建设的（de），人民（mín）法院应当认（rèn）定（dìng）有效。
　　第三条　出租人就（jiù）未经（jīng）批（pī）准或者（zhě）未按照批准内容建设（shè）的临时建筑，与承（chéng）租（zū）人订立的租赁（lìn）合（hé）同无效。但在一审法（fǎ）庭（tíng）辩论终结（jié）前经主管（guǎn）部门批准建设的，人民（mín）法院应（yīng）当（dāng）认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使用期（qī）限，超过部分无效（xiào）。但在一审法庭辩论终结前经（jīng）主管（guǎn）部门批准延长（zhǎng）使（shǐ）用期限的，人民（mín）法院应当认定延（yán）长（zhǎng）使用期限内的租赁期（qī）间有效（xiào）。
　　第四条（tiáo）　当（dāng）事（shì）人（rén）以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规（guī）定办理登记备案手续为由，请求（qiú）确认合同无（wú）效的，人民（mín）法院不（bú）予支持。
　　当（dāng）事人（rén）约定以（yǐ）办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其（qí）约定。但（dàn）当事人一方已经（jīng）履行（háng）主要义务，对方接受（shòu）的除（chú）外。
　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同（tóng）约定的（de）租金标准支（zhī）付房屋占有使用费的，人民法院一（yī）般应予支持。
　　当事人请求赔偿（cháng）因合同无效受到（dào）的损失，人民法院依照合同法的有关（guān）规定和本（běn）司法（fǎ）解释第九条、第十三条、第十四（sì）条的规（guī）定处理。
　　第六条（tiáo）　出租人就同一房屋订立（lì）数（shù）份（fèn）租赁（lìn）合同，在合同均有效（xiào）的情（qíng）况下，承（chéng）租（zū）人均主张履行（háng）合同的（de），人（rén）民法院按（àn）照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　（一）已经合（hé）法占有租赁房屋的；
　　（二（èr））已经办理登（dēng）记备案手续的；
　　（三）合同成立在先的。
　　不能取得租赁（lìn）房（fáng）屋的（de）承租人请求解除合同、赔（péi）偿损失的，依照合同法的有（yǒu）关规定处理。
　　第（dì）七条（tiáo）　承租人（rén）擅自变动房屋建筑主体和（hé）承重结构或者扩建，在出租人要求的合理（lǐ）期限内仍不（bú）予恢复原状，出租人请求解（jiě）除合同并要求赔偿损失的（de），人（rén）民（mín）法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
　　第（dì）八条　因下列情形（xíng）之（zhī）一，导致租赁房屋无法使用（yòng），承租人请（qǐng）求（qiú）解除合同的，人民（mín）法院（yuàn）应予支持：
　　（一）租赁（lìn）房屋被司法（fǎ）机关或者行政机（jī）关依法（fǎ）查封的（de）；
　　（二）租（zū）赁房（fáng）屋权属（shǔ）有争议（yì）的；
　　（三）租赁房屋具（jù）有（yǒu）违反法律、行政法规关于房（fáng）屋（wū）使用条件（jiàn）强（qiáng）制性规定情况的。
　　第（dì）九条　承租人经出租人同意装饰装（zhuāng）修，租赁合同无效时，未形成（chéng）附合的装饰（shì）装修物，出租人同意（yì）利用的，可（kě）折价归出租人所有；不同（tóng）意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成（chéng）房屋毁损的，承租（zū）人应当恢复原状（zhuàng）。
　　已形成（chéng）附合的装（zhuāng）饰装修物（wù），出（chū）租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利（lì）用的，由双方（fāng）各自（zì）按照导致（zhì）合同无效的过（guò）错（cuò）分担现值损失。
　　第十条　承租人经出租人同意（yì）装饰装修，租赁（lìn）期间届满或者合同解（jiě）除时，除当事人另有约（yuē）定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应（yīng）当（dāng）恢复原状。
　　第十一条　承（chéng）租（zū）人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形（xíng）成附合的装饰装修物的处理（lǐ）没有（yǒu）约（yuē）定的（de），人（rén）民（mín）法院（yuàn）按照下列情形分（fèn）别处理：
　　（一）因出租人违约导致合（hé）同解除，承租人请求（qiú）出租人赔偿剩余租赁（lìn）期内装（zhuāng）饰（shì）装修残值损失的，应予支持；
　　（二）因承租人违约（yuē）导致合同解除，承租人请求出（chū）租人（rén）赔偿剩余租赁期内装饰（shì）装修残值损失的，不予支（zhī）持。但出租（zū）人同意利用的，应在（zài）利用（yòng）价值（zhí）范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违（wéi）约导致合同（tóng）解（jiě）除（chú），剩（shèng）余租赁期内的装饰装（zhuāng）修（xiū）残值损失（shī），由双方根（gēn）据各自的过错承（chéng）担相应的（de）责任；
　 （四）因不可（kě）归（guī）责于（yú）双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内（nèi）的装饰装修残值（zhí）损失，由双方按（àn）照（zhào）公（gōng）平（píng）原（yuán）则分担。法律（lǜ）另有规定的（de），适用其规定。
　　第十（shí）二条　承租人经出租人同意装饰（shì）装修（xiū），租赁期间届满时，承租人请求出租人补（bǔ）偿（cháng）附（fù）合装饰装修费用的，不（bú）予支持。但当事人（rén）另有约定的（de）除外。

　　第十三条　承租人未经出租人同意（yì）装饰装修或者扩建发生的费用（yòng），由（yóu）承租人负担。出（chū）租（zū）人（rén）请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予支持。
　　第十四条　承租人经出租人同意（yì）扩（kuò）建，但双（shuāng）方对扩建费（fèi）用（yòng）的（de）处理没有约定的，人民法院按照（zhào）下列情形分别处理：
　　（一）办（bàn）理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双（shuāng）方按照过（guò）错分（fèn）担。
　　第十（shí）五条（tiáo）　承租人经出租人同意将租赁房屋（wū）转租（zū）给第三人时，转租期限超（chāo）过承租人剩（shèng）余租赁（lìn）期限的，人民法院应（yīng）当认（rèn）定超过部分的约定无效（xiào）。但出租人与承租人另有约定（dìng）的（de）除外。
　　第十六条　出租人知（zhī）道或者应当知道承租人转租，但（dàn）在六个月内（nèi）未提出异议，其以承租（zū）人（rén）未经同意（yì）为由请求解（jiě）除（chú）合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支（zhī）持。
　　因（yīn）租赁合同产（chǎn）生的纠（jiū）纷案（àn）件，人（rén）民法院可以通知次承租人作（zuò）为第（dì）三人参加诉讼。

　　第十七条（tiáo）　因承租人拖欠租金（jīn），出租人请求解除合同时（shí），次承租人请求代承租人支付（fù）欠付的租金（jīn）和违约金以抗（kàng）辩出租人（rén）合同解除权（quán）的，人（rén）民法院应予支持。但转租合（hé）同无效的除外。
　　次承（chéng）租人代为支付的（de）租金和（hé）违约金超出其应付的租（zū）金数额，可以折抵租金或者（zhě）向承租人追偿。
　　第十（shí）八条　房屋租赁合同无效、履行（háng）期（qī）限届满或者解除，出租人请求（qiú）负有腾房义（yì）务的次（cì）承租人支付逾期腾房占有使用费的，人（rén）民法院（yuàn）应予支持。
　　第十九条　承租人租赁（lìn）房屋用于以个体工商户或者（zhě）个人（rén）合（hé）伙（huǒ）方式（shì）从（cóng）事经（jīng）营活动，承租（zū）人（rén）在（zài）租赁期间死亡（wáng）、宣告（gào）失踪或者宣（xuān）告死亡（wáng），其共同经营（yíng）人或者其他（tā）合伙人请求按（àn）照原租赁合同租赁该房屋（wū）的，人民法院应予支持。
　　第二（èr）十条　租赁房屋在租赁期间发生所有（yǒu）权变动，承租人请求（qiú）房（fáng）屋受让（ràng）人继续履行（háng）原租（zū）赁合同的，人民法院（yuàn）应（yīng）予支持（chí）。但租赁房屋具有下（xià）列情（qíng）形或（huò）者当事人另有约（yuē）定的除外：
　 （一）房（fáng）屋在出租前已设立抵（dǐ）押权，因抵（dǐ）押权人实现抵押权发生所（suǒ）有权变动（dòng）的；
　 （二）房屋在出（chū）租前已（yǐ）被人民法院（yuàn）依法查（chá）封的。
　　第二十一条（tiáo）　出（chū）租人出（chū）卖租赁房（fáng）屋（wū）未在合理（lǐ）期（qī）限内通知承（chéng）租人或（huò）者存在其他侵害（hài）承（chéng）租人优先购（gòu）买权（quán）情形，承租人请求出租（zū）人承担赔偿责（zé）任的，人民法院（yuàn）应予支持。但请求（qiú）确认出租人（rén）与第三人签订的房屋买卖（mài）合同无效的（de），人民法（fǎ）院不予支持。
　　第二（èr）十二条　出（chū）租人（rén）与抵（dǐ）押权人协议折价、变卖租赁（lìn）房（fáng）屋（wū）偿还债务，应当（dāng）在合（hé）理期限内通知承租人。承租人请（qǐng）求以（yǐ）同（tóng）等条（tiáo）件优先购买（mǎi）房屋的，人民法（fǎ）院应予支持。
　　第二十三（sān）条　出租人委托（tuō）拍卖人（rén）拍卖租赁房屋，应当在拍（pāi）卖5日前通知（zhī）承租人。承租人（rén）未参加拍卖的，人民法院应当认定承（chéng）租人（rén）放弃优先购买权。
　　第二（èr）十四（sì）条　具有下列情形之（zhī）一，承租人（rén）主张优先购买房屋的，人民法院不予支持（chí）：
　　（一）房屋共有（yǒu）人行使优（yōu）先购买权的；
　　（二）出租人将（jiāng）房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女（nǚ）、兄弟姐妹、祖父母、外祖（zǔ）父（fù）母（mǔ）、孙子（zǐ）女、外（wài）孙（sūn）子（zǐ）女的（de）；
　　（三）出租人履行通知义务后（hòu），承（chéng）租人（rén）在十五日内未明确表示（shì）购买（mǎi）的；
　　（四） 第（dì）三人善意购（gòu）买（mǎi）租赁（lìn）房屋并已经办理登记手（shǒu）续的。
　　第二十五条　本解（jiě）释施行前已经终审，本解释施行（háng）后当事（shì）人申请再审或者按照（zhào）审判（pàn）监督程序决定再审的案件，不适用本解释（shì）