中国经济周刊5月（yuè）18日报道房产税（shuì）开征（zhēng）脚步声渐（jiàn）近（jìn）。
5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控（kòng）细则（zé）并征收房产税”的（de）消息占据各大（dà）网站的显著位（wèi）置。而一个星期前的5月4日，国务院法制办财政金融司副（fù）司长季怀银也通过官（guān）方媒体透露（lù）：“开征（zhēng）住房保有环节的（de）税收（shōu），是保证（zhèng）住房市（shì）场健康发展的治本之策，也（yě）是解决（jué）当前我国面临的多项棘手（shǒu）问题的治本之策（cè），早开（kāi）征比晚（wǎn）开征好，但需分步实施而非一蹴而（ér）就”。
这一表态意味（wèi）着政（zhèng）府开征住房保有环（huán）节税的基（jī）本框架和政策（cè）措施已基本成型。
本刊获悉，中央政府（fǔ）已紧锣密鼓地进行房产税各（gè）项准（zhǔn）备工作，其中包括（kuò）税（shuì）种设置、征税范围、免征额和（hé）税率的（de）设（shè）定等细节。中央财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税（shuì）暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业（yè）性房产，在某些（xiē）房价上涨过（guò）快城市先（xiān）行（háng）试点。
开征房产税最现实
关于房产税开征，目（mù）前流传有（yǒu）多种版本，如上海开（kāi）征房产保有税，重庆（qìng）获批房产特别（bié）消费（fèi）税。此外（wài），物业（yè）税空转也一直是媒体关（guān）注的焦点（diǎn）。
“这几个（gè）名称其实说的是一个事情，在概（gài）念（niàn）上（shàng）没有准确不准确之说，我认为表（biǎo）述比较合理（lǐ）的是房地产税;但是在具体操（cāo）作上面，用（yòng）别的说法也没有关系，比（bǐ）如（rú）叫房产（chǎn）保有税也不是不行。”财政部财（cái）科所所（suǒ）长（zhǎng）贾（jiǎ）康向《中国经济周刊》分析说。
中央财（cái）经大学税务学（xué）院副院长刘桓认为（wéi），重庆的房产（chǎn）特别消费（fèi）税是最（zuì）不靠谱的，“因为（wéi）房产特别（bié）消费税肯定（dìng）是流（liú）转税，需（xū）要在买（mǎi）卖中缴税，这就违背了（le）房地（dì）产税是财产税的基本（běn）性质，税理上是讲不通（tōng）的;此外，还增（zēng）加了买房人的（de）负担，搞不好，还有可能（néng）变成涨（zhǎng）价的因素。
“上海（hǎi）提出的（de）保有税这个说法是对住房保有环节（jiē）征收（shōu）的房（fáng）产税，这句话（huà）是（shì）被媒体（tǐ）通俗化了（le），其实房产保有税就是房产（chǎn）税，只不过过去（qù）房产（chǎn）税只是对（duì）商业（yè）地产开征。” 刘桓说。
房产税（shuì）在中国并非（fēi）新税种。1986年10月即在城市、县城等按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。而物（wù）业税，早在2003年10月召开（kāi）的中共十（shí）六届三中全（quán）会（huì）时就写入了决议，并于2003年开（kāi）始在全国进行物（wù）业税“空转”试点，其重要内容（róng）就是“房地（dì）产模拟评税（shuì）试点”(评税（shuì）试点范围（wéi）仅针（zhēn）对经营性房产，不涉及居民个人住（zhù）宅)。截至（zhì）2009年末，已经有北京、江苏、深圳（zhèn）、重庆、辽宁、宁夏（xià）、河南、安徽、福建、天津10个省份（fèn）(含计划单（dān）列（liè）市)试（shì）点模拟评税。今年开（kāi）始（shǐ），模拟评税试点扩（kuò）大（dà）至全国，每个省份选择一个城市进行试点。
“有了10个（gè）省份物（wù）业税“空转”的经验，房产（chǎn）税（shuì）评估税（shuì）基，在技术（shù）上不存在（zài）问题。”贾康（kāng）告诉《中国经济周刊》。
在刘桓看来，物业税是一（yī）个（gè）好税种，如果开（kāi）征房产税还（hái）存在土地使用税问题（tí），“一所房子，要交土（tǔ）地（dì）使（shǐ）用税、房（fáng）产（chǎn）税（shuì），比较复杂。如果开征物业税（shuì），可以把土地使用（yòng）税（shuì）、房产税（shuì）合在（zài）一（yī）块，在交了土（tǔ）地（dì）出让金之后，土地就不用再交（jiāo）使（shǐ）用税了。因此，开征物业税，会对费、税的管理进（jìn）行重新规范（fàn）。而房产税只是（shì）在原有基础上征税，综合（hé）配套的进一步改革目标是达不到的。”
但他同时表示，目前（qián）由于物业税（shuì）开征涉及（jí）到（dào）的（de）利益方（fāng）比较多，首先绕不开立法（fǎ）程序，“要（yào）出台物业税，肯定要先通过人（rén）大立（lì）法变成法律，虽（suī）然从长远看是一个好税（shuì）种，但是‘远水不解（jiě）近渴（kě）’，开征房（fáng）产（chǎn）税更为现（xiàn）实。”
刘桓告诉（sù）记（jì）者，房产税在美国就（jiù）叫房（fáng）地产税。在美国，房地产包含（hán）土地（dì）所有权，买卖、转让时（shí）是房子跟地一（yī）起转让。但在中国，由于土地属于国有，如（rú）果按照（zhào）房地产税来征收不（bú）合适。
“其实当时之（zhī）所以（yǐ）提出物业税概念，核心是绕开地权的问题，毕竟地（dì）面建筑是你的;而没（méi）有（yǒu）土地（dì）的地面建筑，在香港就叫物（wù）业，所（suǒ）以当时就提出（chū）要开（kāi）征物业税。虽然有点不伦（lún）不类（lèi）、怪模怪样（yàng），但是准确地表达了这个含义。” 刘桓（huán）告诉记者，叫什么名称并不（bú）重要（yào），重要的是能（néng）不能开（kāi）征以及能（néng）不能达到开征的目（mù）的。”
5月11日，国家税务总局一（yī）位官（guān）员在一个公开场（chǎng）合表示，“前（qián）段时间大（dà）家所说的住房保有（yǒu）税、房产消（xiāo）费税都是错误（wù）的，并没有这两个税种（zhǒng）。根据现有的法律，房产税与物业税有可能启用。”
“不（bú）太可能是（shì）物业税，有可能是房产税（shuì）。” 这位官员说。
上海、北京（jīng）或将率先试点
目前（qián），物业税试点（diǎn）还在紧锣密鼓进行，而房产税的开征已经提（tí）上（shàng）议（yì）事日程（chéng）。
近日（rì），有消息称，上（shàng）海正（zhèng）紧锣（luó）密鼓讨论（lùn）制订上（shàng）海楼市调控细则，其中（zhōng）包（bāo）括（kuò）房产税（shuì）征收办法。最终选定（dìng）的方案是应用现（xiàn）有的房产（chǎn）税概念，初步草案将家庭（tíng）人均面（miàn）积作为是否（fǒu）征收房产（chǎn）税的重要依据，如果符合（hé）征税（shuì）条件，需按年支付（fù）相当（dāng）于房产价（jià）值8‰的（de）房产税，计税（shuì）基础为评估价而非房产成交（jiāo）价。
针对上述传言（yán），刘桓（huán）分（fèn）析认（rèn）为，这（zhè）或许是上海已（yǐ）经得到默许试点的（de）一个（gè）信号，国家如果开征房产（chǎn）税，或许会拿上海、北（běi）京、深（shēn）圳等城市做先行试点地（dì）区。只不过上（shàng）海（hǎi）公（gōng）布了房产税消（xiāo）息，北京目（mù）前没有表态。
“房产税虽属地方税，但（dàn）税收立（lì）法（fǎ）权在中（zhōng）央，上海能不能开（kāi）通试点（diǎn）还要视中央统一（yī）的（de）部署（shǔ）。”刘桓说。
房产税调（diào）控力（lì）度不大
我（wǒ）国（guó）现行的房（fáng）地产税制，是在（zài）1994年税制（zhì）改革的基础上逐步形成的（de）。在现行的税制中，房地产业（yè）领域（yù）涉及的税项主要有营业税、土地（dì）增值税、房地产（chǎn）税、契税、耕地占（zhàn）用税（shuì）、企（qǐ）业（yè）所得税、个人所得税、印（yìn）花税、城镇土地（dì）使用税、城镇（zhèn）维护建设税、固定资（zī）产方向调节税等10多类。现行税（shuì）制（zhì）把行政机关、人民团体、军队（duì）自用、财（cái）政拨付事业费的机构、个人居住（zhù）用房等房产列为免税对（duì）象。
如（rú）果征收房产税有两个关键因（yīn）素：计税依（yī）据（jù）和税基如何确定。
已经披露（lù）并广为流传的上海试点方案中（zhōng）的计税（shuì）依据是需（xū）按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味着，如果一（yī）套房子价值（zhí）100万元，那么，每（měi）年应交房（fáng）产税8000元。在业（yè）内人士看来，“8‰”这个（gè）数值比较接近房产税对商业地（dì）产开征的额（é）度。
记（jì）者（zhě）注意到（dào），在1986年版（bǎn）的《房产（chǎn）税（shuì）暂（zàn）行条例》中（zhōng）规定（dìng），对于不出租的房产，计（jì）税依据是房产原值一次（cì）减除10%至（zhì）30%后的（de）余值（zhí），若没有房（fáng）产原值作为依据（jù），则由房产（chǎn）所（suǒ）在地税务机关参考同类房产核定，税率为1.2%;对于出租的房产，租金收入（rù）为（wéi）计税（shuì）依据，税率为（wéi）12%。
据记者了解（jiě），目前上报国务院法制局和人大（dà）法工委的方案，也（yě）是按照原来的房产税（shuì），比照商业经营（yíng）性地产自用房产的办法（fǎ），原值打7折再（zài）乘以1.2%。
刘桓给记者（zhě）算（suàn）了一（yī）笔账，比如，一（yī）套价值 100万的房子（zǐ），按照（zhào）70%折旧后（hòu）做（zuò）为依（yī）据，就是70万，每年征收1.2%就是（shì）8400元。这（zhè）跟上海的8‰的房（fáng）产税比（bǐ）较接近。
上述（shù）国家税务总局官员表示，“如果（guǒ）开征房产税（shuì），调控力（lì）度并（bìng）不（bú）大，不必太（tài）恐慌。”
(本文（wén）来源：中国经济（jì）周刊 作者：王红茹) 
