（2009年8月13日（rì）大（dà）连市人民政府令第105号公布）
第（dì）一章（zhāng） 总 则
第一条 为了实施国务院（yuàn）《物业（yè）管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。
第二条 大连市（shì）行政区域内，业主通过选聘物（wù）业服务企业（yè），由业主和物业服务企业按照物（wù）业服务合同（tóng）约（yuē）定，对房屋及配套（tào）的设施设备和相关（guān）场地进（jìn）行维修、养护（hù）、管理（lǐ），维护物业管理区域内（nèi）的环境卫生和相关秩（zhì）序的活动，适用本办（bàn）法。
第（dì）三条 市及（jí）县（xiàn）（市（shì））区房地产（chǎn）行政主管部门（mén）负责（zé）本（běn）行政区（qū）域内物业管理活动的监督管理工作（zuò）。
大连经济技术开（kāi）发区（qū）管理（lǐ）委员会等市人（rén）民政府（fǔ）派（pài）出（chū）机构（gòu），负责管理范围内物业（yè）管理活动的监督管理工作。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职（zhí）责，负责与（yǔ）物（wù）业管理活动有关（guān）的工作。
街道办（bàn）事处、乡镇人民政（zhèng）府应当协调物业管理与社（shè）区建（jiàn）设的关（guān）系，协（xié）助房地产行政（zhèng）主管部门对（duì）物业管理活动（dòng）进行监督管理。居民（mín）委员会应当依法履行职（zhí）责，支持、指导业主委员会日常工作。
第四条（tiáo） 鼓励（lì）依法成立物业服务行业协（xié）会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律（lǜ），规范经营行为，培训从业（yè）人员，调解行业内部争议（yì），维（wéi）护会员合法权益，促进行业健康发（fā）展。
第二章 业（yè）主及（jí）业（yè）主大会
第五条 房屋的所有权（quán）人（rén）为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同（tóng）的约定，接（jiē）受物业服（fú）务企业提供的服务；
（二）提议召开业（yè）主大（dà）会会议，并就（jiù）物（wù）业（yè）管理的有（yǒu）关事项提出（chū）建议;
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事（shì）规则的建议；
（四）参（cān）加业主大会会议，行使投票权；
（五）选（xuǎn）举（jǔ）业主（zhǔ）委员会委员，并（bìng）享有被选举（jǔ）权；
（六）监督业主（zhǔ）委（wěi）员（yuán）会的工作；
（七）监督物业服务企（qǐ）业履（lǚ）行物业（yè）服务合（hé）同（tóng）；
（八）对物业（yè）共用部（bù）位、共用设施设（shè）备（bèi）和相关（guān）场地（dì）使用情况享有（yǒu）知情权和监督权；
（九）监督（dū）物业共用部（bù）位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专（zhuān）项维修（xiū）资金（jīn））的管理和使用；
（十）法律、法规、规章规定的其他（tā）权利。
第六条（tiáo） 业（yè）主在物业管理活动中，履行（háng）下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议（yì）事规则（zé），履行物业服务（wù）合同；
（二（èr））遵守物（wù）业管理（lǐ）区域内物业共（gòng）用部（bù）位和共用设施设备的使用（yòng）、公（gōng）共秩序（xù）和（hé）环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会（huì）的决定和业主（zhǔ）大（dà）会授权业主委员会作出（chū）的决定；
（四（sì））按照国家有关规（guī）定交纳专项（xiàng）维修资金；
（五）按时（shí）交纳物业服务费（fèi）用；
（六（liù））参加业主大会（huì）时遵守大会（huì）程（chéng）序；
（七）向物（wù）业（yè）服务企业提供详实（shí）、准（zhǔn）确的联系方（fāng）式；
（八）接（jiē）受业主（zhǔ）大会、业主委（wěi）员会对其履行业主义务的监（jiān）督；
（九）法律（lǜ）、法（fǎ）规（guī）、规章规定的（de）其他义务。
第（dì）七（qī）条 下列（liè）事项（xiàng）由业（yè）主共同决定：
（一）制（zhì）定（dìng）和修改业主（zhǔ）大会议（yì）事规（guī）则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选（xuǎn）举业主委员会或者（zhě）更换业主委（wěi）员会（huì）成员；
（四）选聘和（hé）解（jiě）聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修（xiū）资金；
（六）改建（jiàn）、重建建筑（zhù）物（wù）及（jí）其附（fù）属设（shè）施（shī）；
（七）有关共有和共（gòng）同管理权利的其他（tā）重大事项。
决定前款（kuǎn）第（dì）（五）项和（hé）第（六）项规定的事（shì）项，应当（dāng）经专有部分占建筑物（wù）总面积（jī）三（sān）分之二（èr）以上的业主且占总（zǒng）人数三（sān）分之二以上的业（yè）主同意；决定前款其他事项，应（yīng）当经专有部分占建筑（zhù）物总面积过半数的业主且占总人（rén）数（shù）过半数的业主同（tóng）意。
第八（bā）条 新（xīn）建物业（yè）项目（mù），包括分（fèn）期建设和（hé）多（duō）个（gè）单位开（kāi）发建设，其配套（tào）设施设备和相关场地是共用的（de），应（yīng）当划分为一（yī）个物（wù）业管理（lǐ）区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独（dú）立封闭的（de），可以划分为若干个独立的物业（yè）管理区域（yù）。
新建物业项目的（de）物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
第九条 同一个物业（yè）管（guǎn）理区域内的（de）业主应当依法（fǎ）成立一个业（yè）主大会。
房屋实（shí）际（jì）交付（fù）使用的专（zhuān）有部分占（zhàn）建筑（zhù）物总面积百分之五十（shí）以上的，可以成立业主大会。
第十条（tiáo） 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主（zhǔ）大会的，由建设单位（公有（yǒu）住房出售单位）在（zài）三十日（rì）内，书面向物（wù）业所在（zài）地县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部（bù）门提出成立首（shǒu）次业主大会的报告，同时（shí）提供物（wù）业出（chū）售和业主（zhǔ）入住明细、物业基本情况等材料。
房地产行政主管部门自接到（dào）报告之日（rì）起（qǐ）三十个工（gōng）作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人（rén）、街道办事处（chù）或者（zhě）乡镇人民（mín）政府（fǔ）和建设单（dān）位（公有住（zhù）房出售单位）的代（dài）表各一（yī）人共五人组成；其中（zhōng）业主代表（biǎo）由业主推选或者在街（jiē）道办事处、乡（xiāng）镇人（rén）民政府的指（zhǐ）导下选定。筹（chóu）备组成员名单确定后，在（zài）物业管理区域内书（shū）面公告。
建设（shè）单位（公有住房出售单（dān）位）未提（tí）出成立首次（cì）业主大会报告的，经百分之二十（shí）以上业主提议（yì），可以书（shū）面向物业所在（zài）地县（市）区（qū）房（fáng）地产行政主管部门提出成立首次业（yè）主大会的报告。符合（hé）条件（jiàn）的，房地产（chǎn）行（háng）政主（zhǔ）管部门（mén）按照前款规定指导组建业主大会筹备（bèi）组，建设单位（公有住房出售单位）提（tí）供物业（yè）出售和业主入住明细、物业基本（běn）情况等材料。
筹备成立首次业（yè）主大会的费用，由（yóu）业（yè）主和建设单位（公有住房出售单位（wèi））按所（suǒ）拥有的建筑面积承担。
第十一（yī）条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一（yī））确定（dìng）会议召开的时间（jiān）、地点、形式和内容；
（二）参照市房地（dì）产行政主管部门制订的（de）示（shì）范文本，拟（nǐ）定业主大（dà）会议事规（guī）则草案（àn）和管理（lǐ）规约（yuē）草案；
（三）确认业主身份（fèn），核定业主的（de）投票权数；
（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业（yè）主（zhǔ）委员会候（hòu）选人；
（五）做好会议的其他（tā）准备（bèi）工（gōng）作。
前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事（shì）项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二条（tiáo） 物业（yè）管理区域内业主人（rén）数（shù）较多的，可以以幢、单元（yuán）、楼（lóu）层等（děng）为单位，推（tuī）选一名（míng）业主代表（biǎo）参加业主大会会议。推选（xuǎn）业（yè）主代（dài）表参（cān）加业主大会（huì）会议（yì）的，业主代表应（yīng）当于参加业（yè）主大会会议三日前，就业主大会会（huì）议（yì）拟（nǐ）讨论的事项书面征求（qiú）其所代表（biǎo）的业主的意（yì）见。需（xū）投票表决的，业主赞同、反对及（jí）弃权的具（jù）体（tǐ）票数（shù）经本人签字（zì）后，由业（yè）主代表（biǎo）在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理（lǐ）人参加业主大会会议，代理人应当持（chí）业主书（shū）面委托书并（bìng）根据委托内容进行投（tóu）票表决。数人共有一个物（wù）业（yè）的，共有人可（kě）以推选其中一人参加业主大（dà）会（huì）会议。
第十三（sān）条 业主大会或者业主委员会的决定，对业（yè）主具（jù）有约束（shù）力。业主大会或者业主委员会的（de）决（jué）定侵害业（yè）主合法权益的，受侵害的业主可（kě）以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当（dāng）依法选举产生一（yī）个业（yè）主委员会。
业主委员（yuán）会由委员五（wǔ）人（rén）以上（shàng）十五人（rén）以（yǐ）下单数组成，具体（tǐ）人数根据该物业管理区域的（de）实际情况确定。业主委（wěi）员会委员的任（rèn）期由业主大会议事规则（zé）规定。
业主委员（yuán）会（huì）应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委（wěi）员（yuán）会主任一（yī）人，副（fù）主任一至二人。
业主委员会（huì）委（wěi）员（yuán）本人（rén）、配偶（ǒu）及其（qí）近亲属不得在为本物（wù）业管（guǎn）理区域（yù）提供（gòng）服务的物业服务（wù）企业任职。
业主大会在选举业（yè）主委员会委员的（de）同时，具（jù）备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议（yì），不具有表（biǎo）决权。在个别业主（zhǔ）委员会委员资格终（zhōng）止时，经（jīng）业主委员会决定，从（cóng）候补委（wěi）员中按照得票多少依次递（dì）补，并在本物业管理区域（yù）内公示。
第十五条 业主委员会委员应（yīng）当（dāng）符（fú）合下（xià）列条件：
（一）是本物（wù）业管理区域内具有完全民事行为能力的（de）业主（zhǔ）；
（二）模（mó）范履行按时交（jiāo）纳（nà）物业服务费用及其他业主（zhǔ）义务；
（三）热（rè）心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一（yī）定的组织能力；
（四）具备与物业管理相（xiàng）关的专业知识；
（五）身体健康，有必要的工（gōng）作时间。
第十六条 业主委员会应（yīng）当自选举产（chǎn）生之（zhī）日（rì）起十（shí）日内，将业主委员会委（wěi）员的姓名（míng）、性别、年龄、住址（zhǐ）、工作单位等情况在本物业管理区域内显（xiǎn）著（zhe）位置公（gōng）示。
业主（zhǔ）委员（yuán）会应当（dāng）自（zì）选举产生之（zhī）日起（qǐ）三十日内（nèi），向物业（yè）所在地县（市）区房地产（chǎn）行政主（zhǔ）管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中（zhōng）应当载明业（yè）主大会成立情况、业主大会（huì）议事规则、管理规约、业主委（wěi）员会委员名单和各项（xiàng）表决结果。备案（àn）材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行（háng）政主管部门（mén）和（hé）街（jiē）道办事处、乡镇（zhèn）人民政府（fǔ）出具备案回（huí）执。
业主委（wěi）员会的印章（zhāng）刻（kè）制，按照（zhào）市房地产行政（zhèng）主管部门与市公（gōng）安部门的（de）规定执（zhí）行。
第十七条 业主大会定期会议应当按照业（yè）主大（dà）会议事规则的规（guī）定由业主委（wěi）员会组（zǔ）织召开。物业管理区（qū）域（yù）内有百分之（zhī）二十以上业主（zhǔ）提议，或者（zhě）经业主（zhǔ）委（wěi）员会决定（dìng），业主（zhǔ）委员会应当组（zǔ）织（zhī）召开业主（zhǔ）大会（huì）临时（shí）会议。但是，已（yǐ）经业主大会决定（dìng）的事项，在下次（cì）业（yè）主大会定期会议召开前，不得提（tí）议召开业主大会临时会（huì）议重新决定。
物业管理区（qū）域召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民（mín）委员会。居民（mín）委员会可以派（pài）员列席。
业主委员会不按（àn）规定组织召开业主大会（huì）会议（yì）的，物（wù）业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应（yīng）当责（zé）令业主委员会限期组织召开；逾（yú）期仍不召开的，经百分之二（èr）十以上业主申（shēn）请，由物业所在地（dì）县（市）区房地（dì）产行政主管部门会同街（jiē）道办事处（chù）、乡镇（zhèn）人民政府指导业主（zhǔ）召开。
第十八（bā）条（tiáo） 业（yè）主委员会执行业（yè）主大会的（de）决定事项，履行下列职责：
（一）召（zhào）集业主大会会议，报（bào）告物业管理（lǐ）的（de）实施情况；
（二）代表业主（zhǔ）与业主大会选（xuǎn）聘的物业服务企业签订物业服务（wù）合（hé）同；
（三）及时了解业主、物业使用人（rén）的意见和建议（yì），掌握物业服务（wù）企业履行物业服务合同（tóng）情况（kuàng）；
（四）监督管理规约的（de）实施；
（五）法（fǎ）律、法规（guī）以及业主大会赋予的其（qí）他职责。
第十（shí）九条（tiáo） 三分之（zhī）一以上业主委员会（huì）委员提议或者业主委员会主任认为有必要的（de），应当（dāng）召开业主（zhǔ）委员会（huì）会（huì）议。业主委员会会议每（měi）年至少召开一次。
召（zhào）开业主委员（yuán）会会议，应当有过半数委员出席。业（yè）主委（wěi）员会（huì）作出决定（dìng）应当（dāng）经全体委员（yuán）人数的半数以（yǐ）上书面同（tóng）意。
业主委员会的决定（dìng）应当自决定作出之日起三日内在物业管理（lǐ）区（qū）域内公告后生（shēng）效（xiào）。
第二十条（tiáo） 业主委（wěi）员会有（yǒu）下（xià）列情形之一的，应当召开（kāi）业主大会（huì）予以改（gǎi）选：
（一）过半数以上委（wěi）员不履（lǚ）行职责（zé）的（de）；
（二）多次（cì）侵（qīn）犯业主合法（fǎ）权益又（yòu）不整改（gǎi）的；
（三）做出违法（fǎ）或（huò）者错误决定，经有关行（háng）政主管（guǎn）部门责令改正，但拒不改正或者拖（tuō）延改正的。
业主委（wěi）员（yuán）会不（bú）召集业（yè）主（zhǔ）大（dà）会改选的，经百分（fèn）之二十（shí）以上业主申请，物业所在（zài）地县（市（shì））区房地产行政（zhèng）主（zhǔ）管部门（mén）可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大（dà）会（huì）改选。新的业主（zhǔ）委员会成立后，按照本（běn）办法第十六条的规定公示、备（bèi）案（àn）。
第二十一条 业主委员会委（wěi）员、候补（bǔ）委员不（bú）再是（shì）本物业管理区（qū）域内业主的（de），其委员、候补委（wěi）员资格自（zì）行终止。
业主委员会委（wěi）员（yuán）、候补（bǔ）委（wěi）员有下列情形之一的，业主（zhǔ）委员（yuán）会会议（yì）可以决（jué）定终止其（qí）委员（yuán）、候补委员资格：
（一）以书面形式向业（yè）主大会或者（zhě）业主（zhǔ）委员会提出辞（cí）职的；
（二）受过刑事处分（fèn）的；
（三）因疾病等（děng）原因丧失履行（háng）职责能（néng）力（lì）的；
（四）不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续（xù）三次不参加业主委员会（huì）会议的；
（六）不（bú）宜继续担（dān）任业主委员（yuán）会委员、候（hòu）补委员的其他情形。
业主委员会委员（yuán）资（zī）格终止的，应当（dāng）自终止之日起三日内将其保管的有（yǒu）关财（cái）务凭证、档案等文（wén）件资料（liào）、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业（yè）主委员会。
第二（èr）十二条 业主委员会（huì）根据业主大会议事规则规定的任期届（jiè）满（mǎn）二个月前（qián），应（yīng）当召集业（yè）主大会，组织换届选（xuǎn）举；无力召集（jí）业主大会、组织换届选（xuǎn）举的（de），由物业所在地县（市）区房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门会（huì）同街道办事处、乡镇（zhèn）人民政府组织换届选举。
第二十三条 物业管理区域不（bú）成立业（yè）主大（dà）会的，可以由房地产行政主（zhǔ）管部门会同街道办事处（chù）、乡镇人民政（zhèng）府，在征（zhēng）得专有（yǒu）部分占建筑物（wù）总面积（jī）过半数且（qiě）总人数过（guò）半数的业（yè）主同意（yì）后，将本办法（fǎ）第七条第（二）项、第（四）项、第（dì）（五（wǔ））项、第（六）项（xiàng）、第（七）项事项，委托物业管理（lǐ）区域（yù）所（suǒ）在地的居（村）民委员会（huì）组（zǔ）织实施。委托期限为三年，可以连续委（wěi）托。
按照城市总体（tǐ）规划属于农村城市化范（fàn）围内的住（zhù）宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维（wéi）修、养护、管理，维护本区（qū）域环境卫生和相（xiàng）关秩序（xù）的，可以由居（村）民委员会（huì）参照业主（zhǔ）委员会职责，按（àn）照有（yǒu）关法律、法规和规章的规定开展工作。
第二十四条 业主大会（huì）、业主委员会和接受（shòu）委托的（de）居（村（cūn））民委员会（huì）开（kāi）展工作的经费由全体业（yè）主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委（wěi）托的居（村）民委员会工作经费使用情况应（yīng）当定（dìng）期在物业管（guǎn）理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第二十（shí）五条 建设单位应（yīng）当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平（píng）方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至（zhì）二百平方米；超过五万平方米的，每五万平（píng）方米（mǐ）以内（nèi），增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用（yòng）房面积不低于三十平方米。
物业管理用房应当为地面（miàn）以上的（de）独立成（chéng）套房屋（wū），水、电（diàn）、煤气、暖气、通信、排水等设（shè）施设备齐全，具（jù）备使用条件。门卫房（fáng）、电话（huà）交换机（jī）房（fáng）、监控室、员工休息室、换衣（yī）间、浴室、食堂、储藏（cáng）室等面积不计入物（wù）业管理用房（fáng）面积。
物业管（guǎn）理（lǐ）用房具体位置，由（yóu）城（chéng）乡规划（huá）主管部门在确（què）定（dìng）详细规（guī）划（huá）图时明确。
物业（yè）管理用房的所有权依（yī）法属于（yú）业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变（biàn）物业管理（lǐ）用房（fáng）的（de）用途。前期物业服务（wù）合同终止时（shí），物业（yè）服务企业应当将物业管（guǎn）理用房移（yí）交给业主委员会（huì）或者建设单位管理（lǐ）。
市（shì）房（fáng）地产行政（zhèng）主管部门在核发商（shāng）品（pǐn）房预（yù）售许可证和办理房屋（wū）所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房房号。
第二十六条（tiáo） 住宅物业的建设单位，应当通（tōng）过招投标的方式选聘具有相（xiàng）应资质的（de）物业服务企业。招标时（shí）应当在发（fā）布招标公告或者发出投标邀请书的十（shí）日前，持下列（liè）材料到物业所在地的县（市）区（qū）房地产（chǎn）行政主管部门备案：
（一）建设项（xiàng）目中标确认书或（huò）者具有法律效力的其他（tā）批准文件；
（二）经批（pī）准的建设项目详细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招（zhāo）标文件；
（五）法律、法规、规（guī）章规定的其他材料。
房地产行政主管（guǎn）部门发现招（zhāo）标有违反法（fǎ）律、法规、规章行为的，应当责令招标（biāo）人（rén）改正。
选聘物业服务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住（zhù）宅（zhái）物业建筑（zhù）面积在二万平（píng）方米以（yǐ）下的，经（jīng）物业所在（zài）地县（市）区房地产行政主管部门批（pī）准，可以采用协议方（fāng）式选（xuǎn）聘（pìn）具（jù）有（yǒu）资质的物（wù）业服务企业。
第二十七条（tiáo） 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品（pǐn）房预售许可证之前完成（chéng）前期物业服务企业选聘工作，并与中（zhōng）标或者协商（shāng）选聘（pìn）的物业（yè）服务企业签订前期物业服务合同。
建设（shè）单位在办理商（shāng）品房预售许可证时，应当提供前期（qī）物业（yè）服务合同和物（wù）业服务方案，物业服务方案应当载明选（xuǎn）聘物业服（fú）务企业情（qíng）况。
第二十八（bā）条 建设单位（wèi）销（预）售物业（yè）时（shí），应当将选聘的物业服务企业情况、前（qián）期（qī）物业服务合同、临时（shí）管理规（guī）约（yuē）、物业管（guǎn）理区域图、物（wù）业服务内（nèi）容、服务标（biāo）准、物业服务（wù）费标准（需注（zhù）明以价格（gé）主管部门批准为（wéi）准）等事（shì）项，向物（wù）业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并（bìng）在销售场所公（gōng）示（shì）。物（wù）业买受（shòu）人与（yǔ）建设（shè）单（dān）位签订物业买卖合同（tóng）时，应当书面承诺遵守临（lín）时管理规约及同（tóng）意公（gōng）示（shì）的其他事项。
第二十九条（tiáo） 物业服务企业承接物（wù）业时，应当与（yǔ）建设（shè）单位对（duì）物（wù）业共用部位、共（gòng）用设施设备（bèi）进行查（chá）验。经查验存在问题的，双方（fāng）应（yīng）当书面（miàn）约定解决时限和方（fāng）法。
物业共用部位（wèi）、共用（yòng）设施设备有重（chóng）大质量问题（tí）的，建设单位（wèi）应当进行整改。待整改完（wán）成，双方验收合（hé）格后，再行移交。
第三十（shí）条 建设（shè）单位在物业（yè）竣工或者交接物业时，应（yīng）当将物业（yè）管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物（wù）业服务企业保管（guǎn）：
（一）竣（jun4）工（gōng）总平面图，单体建筑、结（jié）构、设备竣工图，配套（tào）设（shè）施、地下管网工（gōng）程（chéng）竣工图等竣工（gōng）验收资料；
（二）设施设备的安（ān）装、使用和（hé）维（wéi）护（hù）保养（yǎng）等技（jì）术资料；
（三（sān））物业质量（liàng）保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料（liào）。
移交物业服务企业的前款资（zī）料归全体业主所有。物业服务企（qǐ）业因管理不善导致（zhì）资（zī）料丢失或（huò）者损坏的，应当负责（zé）补齐（qí）。前（qián）期物业服务合同终止时，应当全部移（yí）交给业主委员会或（huò）者建设单位（wèi）。
第（dì）三十一条 建设单位应（yīng）当（dāng）按（àn）照国家规（guī）定的保修范围和保修期限，承担物业的保（bǎo）修（xiū）责任（rèn）。物业服务企业（yè）对属于保修（xiū）范围和保（bǎo）修期内的房屋质量问题，应当（dāng）及时（shí）通知建设单位。建设单位应当立即通知（zhī）施工单位到现场核查情况，予以（yǐ）保修。建设单位无法通知（zhī）施工单位或（huò）者施工单位（wèi）不按工程质量（liàng）保修书约定进（jìn）行保修的（de），建设单位应当另行（háng）委托其他单位保修（xiū）。
建设单位不履行保（bǎo）修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业（yè）可（kě）以向建设行政主管部门反映（yìng），由建设行（háng）政主管部门（mén）依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修（xiū）、保养由物（wù）业服务企业（yè）按照物业服务合同的约（yuē）定承（chéng）担。
第四章（zhāng） 物（wù）业（yè）管（guǎn）理服务
第三十二条 从事物业服（fú）务的单位应当自领取企业法人营（yíng）业执照之日起三（sān）十日内，向市房地产行政主（zhǔ）管部门（mén）申请取得物业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让（ràng）、出租、出借。
第三十三条 物业服务（wù）企业应当在办（bàn）公地（dì）点（diǎn）显著位置，将（jiāng）物（wù）业服（fú）务企业资质证书、服务项目、服务（wù）标准（zhǔn）、服务（wù）电话等公（gōng）示（shì），并（bìng）按照价格主（zhǔ）管部门的规（guī）定进行（háng）收费公示。
第三十（shí）四条 业主应当根据物业服务（wù）合（hé）同的（de）约定按（àn）时交（jiāo）纳物（wù）业服务费用（yòng）。业主与物业使用人约定由物业使用人（rén）交纳物业服务费用的（de），从其约（yuē）定，业（yè）主负连带交纳责任（rèn）。
已竣工但尚未出（chū）售或者尚（shàng）未交给物业买受（shòu）人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交（jiāo）纳。
违反（fǎn）物（wù）业服务合同约定，业主未按时交纳物（wù）业服务费（fèi）用（yòng）的，业主委（wěi）员会应当督促其限期交（jiāo）纳；逾期仍不交纳（nà）的，物业服务企（qǐ）业可（kě）以向人民法院起诉。
第三十（shí）五条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中（zhōng），对物（wù）业服务费用的（de）交纳作出约定，并在合（hé）同签订后（hòu）十日内，将物业承租人、出租（zū）期（qī）限（xiàn）及物业费用的（de）交纳（nà）等约定（dìng）事项书面告知业主委（wěi）员会和物业服务企业。
物业转让时（shí），买受人应当要求出卖（mài）人结清物业服务费和（hé）住（zhù）房维修费用（yòng）。未结清的，由买卖（mài）双方与物业（yè）服务企业（yè）约定结清方式。
第三（sān）十六条 物业（yè）管理区域内，供水（shuǐ）、供电、供气（qì）、供热、通信（xìn）、邮政、有线电（diàn）视等单位（wèi），应当（dāng）向（xiàng）接受其服务的最终用（yòng）户收取相关费用。
物业服（fú）务（wù）企业接受委托代收前款费用的，不（bú）得（dé）向（xiàng）业主收取手续（xù）费等（děng）额外费用。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业（yè）服务合同，接受业主（zhǔ）、业主大会、业主委员会的监督（dū）。业主委（wěi）员会应（yīng）当就物业服务企（qǐ）业履行（háng）合同约定情况每年至（zhì）少一次征（zhēng）求业主意（yì）见，认为履行（háng）合同约定的，予以确认；业主要求整改的，通知（zhī）物业服（fú）务企（qǐ）业及时整改。
第三十八条（tiáo） 物业服务合同期满前，物业服务企（qǐ）业和业主委（wěi）员会（huì）无正当（dāng）理（lǐ）由不（bú）得单方面提（tí）前解除合同。一方依法或（huò）者依据（jù）合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前二（èr）个（gè）月书（shū）面（miàn）告（gào）知对（duì）方及物业所在地（dì）县（xiàn）（市）区（qū）房地（dì）产行政（zhèng）主管（guǎn）部门。
物业服（fú）务合同期满二个月（yuè）前，业主委员会应（yīng）当召集（jí）业主（zhǔ）大会会（huì）议，讨论决定物业服务企业的（de）聘用事项（xiàng）。业主大会决定继续聘用的（de），应（yīng）当依法与物业服务企业签订新的物业服（fú）务合（hé）同；不继续聘用的，应当按照（zhào）本办法规定重新选聘（pìn）新的物业服（fú）务企业。
第三十九（jiǔ）条 物业服务合同期满不（bú）再续订以及依法解除（chú）或者依据（jù）合同约（yuē）定提前（qián）解（jiě）除的，原物业服务企业（yè）应（yīng）当（dāng）自合同终（zhōng）止之日起（qǐ）十（shí）日内退出该物业（yè）管理区域。在（zài）退出物业管理（lǐ）区域（yù）之前，应（yīng）当按照国务（wù）院《物业管理条例》的规（guī）定，向业主（zhǔ）委员（yuán）会或（huò）者新聘的物业服务企业移交物业管理所（suǒ）需资（zī）料、预收的物业服务费用（yòng）及其收（shōu）支（zhī）账目和物业（yè）管理用房。
物业服务合同终（zhōng）止时，业主委员会与原物业服务企业应（yīng）当成立移交（jiāo）小组，负责（zé）处理（lǐ）相（xiàng）关债权债（zhài）务和物业管理（lǐ）资料移交等事（shì）务。原物业服务企（qǐ）业不（bú）得（dé）以（yǐ）未（wèi）结清债权（quán）债务为由拒（jù）绝移交或者退出（chū）。
物（wù）业服务企业退出（chū）物业管理区域（yù）后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城（chéng）建部门委托经（jīng）核准的生活垃圾经营性处（chù）置单位负责；物业共用（yòng）设施设备、场（chǎng）地需要维（wéi）修养护的，由利益相关的（de）业主按照规（guī）定使用专项维修资金维修（xiū）；没有专（zhuān）项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹（chóu）。
第四十条 业主、业主委（wěi）员会（huì）、物业使用人（rén）和物业（yè）服务企业在物业（yè）管理活动中发生矛盾和争议（yì）的，可以向物业所在地的街道办事处（chù）、乡镇人民政府或者居民委（wěi）员会反映，街道办事处、乡镇（zhèn）人民政府或（huò）者居民委（wěi）员会应当及时进行调解（jiě）。
市（shì）房地（dì）产行政主管部门应当建立物业投诉制（zhì）度，对业主（zhǔ）、业主委员会、物业（yè）使用人和（hé）物业服务（wù）企业在物业管理（lǐ）活动中的投诉，应当依法及（jí）时调查（chá）、处理，并将调查或者处（chù）理结果（guǒ）及时（shí）回（huí）复投诉（sù）人（rén）；属于其他行政管（guǎn）理（lǐ）部门职责的，市房地产（chǎn）行政主管部（bù）门应当及时移交有（yǒu）关行政管理（lǐ）部门处理，并告知（zhī）投（tóu）诉人。
第五章（zhāng） 物业的使用与（yǔ）维护（hù）
第四十一条 业（yè）主、物业使用人使（shǐ）用物业时，应当遵守（shǒu）法律、法规、规章和管理规（guī）约的规定，在（zài）供水、排（pái）水、通风（fēng）、采光（guāng）、通行（háng）、维修、装饰装修、环境卫（wèi）生、环境保护等方面，按照有利于物业安（ān）全使（shǐ）用（yòng），外观整（zhěng）洁以及（jí）公平合理、不损害公共利益（yì）和他人（rén）合（hé）法权（quán）益（yì）的原则，处（chù）理好相邻关系。
第四十二条 在物业管理区域内（nèi）不得有下（xià）列行为：
（一）擅自拆改房屋承（chéng）重结构（gòu）；
（二）侵占（zhàn）、损坏公共场地、共用部位、共用设施（shī）设备；
（三）擅自改（gǎi）变物业规（guī）划用途；
（四）违反规（guī）定饲养家（jiā）禽（qín）、宠（chǒng）物（wù）；
（五）违反规定摆摊设点（diǎn）、占道经营；
（六）违反规（guī）定（dìng）倾倒垃圾、污水和抛掷杂（zá）物；
（七）在建（jiàn）筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张（zhāng）贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有（yǒu）放射性物质的物品，排（pái）放有毒（dú）、有害（hài）物质或者（zhě）超过（guò）规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营（yíng）活动（dòng）；
（十（shí））法律（lǜ）、法规、规章和管理规约禁（jìn）止的其他行（háng）为。
有前款所列行为之一的，物业服（fú）务（wù）企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时（shí）向有关行政（zhèng）管理（lǐ）部门报（bào）告。有关行政管理部门在接到报告（gào）后，应当依法对违（wéi）法行为（wéi）予以制（zhì）止或者依法处理。
第四十三条 业主或者（zhě）物业使用人装饰装修物业，应当事（shì）先书面告知物（wù）业服务企业。物业（yè）服务（wù）企业按（àn）照有关规定，与业主或者物（wù）业使用人签订物业装饰装修协议，发现违反（fǎn）法律、法规、规（guī）章（zhāng）和协议行为的，应当制止。已造成（chéng）不良后果或者不听制止的，按（àn）照建设部《住宅室（shì）内装饰（shì）装修管理（lǐ）办法》的规（guī）定处理。
第四十四条 物业管（guǎn）理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途（tú）。业主依法（fǎ）确需改变公共（gòng）建筑和共用设施用途的（de），业（yè）主委员会应当持业主大会决议（yì）到（dào）有关行（háng）政管理部门办理手（shǒu）续，经批准的（de），由（yóu）业主委员会持有关批准文件告知物业服（fú）务企业。涉及需要改变物业服（fú）务合同约定事项（xiàng）的（de），应当与物业服务企业重新约（yuē）定。
业（yè）主大（dà）会决定前款事（shì）项前，由业主委员会征求（qiú）物（wù）业服务（wù）企业的（de）意见。物业服务企业根据法（fǎ）律、法规和规章的规定（dìng），认为不宜改变用途的，应当（dāng）向业主委员会做（zuò）出书面说明。业主大会的决（jué）议违（wéi）反法律、法规（guī）和规章规（guī）定的，物业服务企（qǐ）业应当报告相关行政（zhèng）主管部门。
第四（sì）十五条 供（gòng）水、供电、供气、供（gòng）热、通（tōng）信、邮政、有线电视等（děng）单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线（xiàn）和设施设备的维修（xiū）、养护的（de）责任。
供水、供电、供气、供（gòng）热、道路、排水（shuǐ）、通信、邮政、有线（xiàn）电视等单位，在物业管理（lǐ）区域内的（de）新增、养护、维修、更新（xīn）和改造工程（chéng）,需要临时占用、挖掘（jué）道路、场（chǎng）地或（huò）者共用部位的，应当在计划施工十（shí）五日（rì）前，持施工（gōng）计划书（shū）、图（tú）纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施（shī）工（gōng）范围、恢复（fù）方式、违约责任等事（shì）项签订协议后，方可（kě）施工。物（wù）业（yè）服务企业不得无故（gù）阻挠施工（gōng）。
紧急抢险（xiǎn）的，施工单位（wèi）应当在抢（qiǎng）险同（tóng）时向物（wù）业（yè）服务企业通报，施工（gōng）后及时恢复原状。
第四十六条 车（chē）辆（liàng）在物业管理区域（yù）内（nèi）公共场地或者占（zhàn）用业主共（gòng）有（yǒu）道路的停放、收费、管理（lǐ）和费用的使用办法等（děng）事项（xiàng），由业主（zhǔ）大会（huì）决定。
物业管理区域停车场（chǎng）管理办法的示范文（wén）本，由市房地产行政主管部门制定。
第四十七条 利用物业共（gòng）用部位、共用设施设（shè）备从事经营活动（dòng）的，在向有关（guān）行政主管部门办理审（shěn）批手续（xù）前，应当征（zhēng）得相关业主、业（yè）主大会（huì）书面同意，并征（zhēng）求（qiú）物业服（fú）务企业意见。经批准（zhǔn）的，应当与物业服务企业签订有偿使用协（xié）议，所得收益归全体业主所有，主要用（yòng）于补充专项维修资金，也（yě）可以按照（zhào）业（yè）主大会的决定使用。
物业服务企业与物业（yè）共有部位、共用（yòng）设（shè）施设备的经营（yíng）者（zhě）签订有偿使（shǐ）用协（xié）议，不得（dé）损（sǔn）害业（yè）主的合法权益。
第四十（shí）八条 利用物（wù）业共用部（bù）位、共用（yòng）设施设备从事（shì）经营活（huó）动（dòng），应当遵守有关法律、法规（guī）和规章的规定，不得影响房（fáng）屋安全（quán）和（hé）正常使用。
第四十九条 业主转让（ràng）或（huò）者出租物业时（shí），应（yīng）当将管理规约、物（wù）业管理有（yǒu）关规（guī）定告（gào）知受让人或者承租（zū）人，受让人或者（zhě）承租人应（yīng）当认（rèn）真履行并承担相应（yīng）责任。
业主应当在物业转让合同或者租赁（lìn）合同签订之日起十日（rì）内，将物业（yè）转让或者出租（zū）的有关情况书面告（gào）知物业服务企业。
第五十条 住（zhù）宅物业、住宅小区内的非住（zhù）宅物（wù）业或者与单幢住宅楼结构相连（lián）的（de）非（fēi）住宅物业的业主，应当按照国家有（yǒu）关（guān）规定交纳专项维修资金。
专项维修资金（jīn）属于业主所有，专项用于物业（yè）保修期满后物业（yè）共用部位、共用设施设备（bèi）的维修（xiū）和更新、改（gǎi）造（zào），不得挪作他用（yòng）。
第五十一条 物业（yè）共（gòng）用部（bù）位、共（gòng）用设施在（zài）保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正（zhèng）常生活和安全，业（yè）主不（bú）同意维（wéi）修（xiū）的，市（shì）房地产行（háng）政（zhèng）主管（guǎn）部门可（kě）以（yǐ）组织物业服务企业维修，并告知业主大会（huì），维（wéi）修（xiū）费用在（zài）专项（xiàng）维修资（zī）金中支付。
第六章（zhāng） 法律责任
第五十二条 建设单位（公有住房出售单位）违反本（běn）办法有下列行（háng）为之一的，由房地产（chǎn）行政（zhèng）主管（guǎn）部（bù）门责（zé）令（lìng）限期改正，逾期不改（gǎi）正的，处五千元以上一万元以下罚（fá）款：
（一）违（wéi）反本办法（fǎ）第十（shí）条规（guī）定，不提出成立（lì）首次业主（zhǔ）大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料（liào）的；
（二）违反（fǎn）本办法（fǎ）第二十八条规定，未将应当（dāng）备案、公示（shì）的事项备案、公示的（de）。
第（dì）五十（shí）三条 物业（yè）服（fú）务企业违反本办（bàn）法有下列行为（wéi）之一的，由（yóu）房地（dì）产行政（zhèng）主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾（yú）期不改正的（de），处五千元以上一（yī）万元以下罚款；
（二）违反本办法第三十二条第二款规定（dìng），转让、出租、出（chū）借物业服务企业资（zī）质证（zhèng）书的，责令限期改（gǎi）正，处五千元罚款（kuǎn）；
（三）违反本办（bàn）法第四十五（wǔ）条规（guī）定，无故（gù）阻（zǔ）挠施（shī）工（gōng）的，给（gěi）予警（jǐng）告（gào），责令改正。
第五十（shí）四条（tiáo） 物业服务（wù）企（qǐ）业违反本办法第三十九条规（guī）定不退出物业管理区域（yù）的，业主委员会可以依法（fǎ）提起（qǐ）诉讼。
第五十五（wǔ）条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政（zhèng）主（zhǔ）管部门依法处理。
第七（qī）章 附 则
第五十六条 业主自行或者（zhě）委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可以参照本办（bàn）法执（zhí）行。
第五十（shí）七条 本（běn）办法（fǎ）自2009年10月1日起施行。
大连市人民（mín）政府1999年（nián）12月23日公布的《大连市城市住宅（zhái）区物业管理办法》（大政发 [1999] 123号（hào））同时废（fèi）止。
