案情：
小王与小李于2009年1月14日通过中介签订一份二手房（fáng）买卖合同，约定小李将坐（zuò）落于江阴市大桥（qiáo）二（èr）村（cūn）的一套（tào）房屋转（zhuǎn）让给小王，总成交价（jià）432万元（yuán），付款方式为2009年1月14日小王付购房（fáng）定金10万元，2009年2月28日再付款（kuǎn）270万元，最晚不超过（guò）3月30日（rì），余款152万元（yuán）以小王（wáng）办（bàn）理贷款（kuǎn）到（dào）位（wèi）再行（háng）支付为准。合同签订当天（tiān），小王支付给小李定金（jīn）10万元。此后一（yī）直截止到2009年3月（yuè）30日，小王因种种原因未能按（àn）约支（zhī）付270万（wàn）元。2009年（nián）4月8日，小李将该房屋直接卖（mài）给第三人并办理了产权过户手续。2009年（nián）5月，小（xiǎo）王将小李诉至法院（yuàn）要求判令小李双倍返还定金20万元并支（zhī）付（fù）利息。
法院经审理后认为（wéi），小王未按约支付（fù）购（gòu）房款，已构（gòu）成违约；小李（lǐ）在小王迟延履行主要义务（wù）构成违约后，有权按照（zhào）法定程序（xù）行（háng）使解除权，但小李（lǐ）既没有（yǒu）催告小（xiǎo）王及时付款，也没有通（tōng）知小（xiǎo）王（wáng）解除合同，双方的买卖合同仍然（rán）合法有效，在此情况（kuàng）下（xià），小李直接将房屋卖与他人并办（bàn）理过户手（shǒu）续（xù），形（xíng）成事实上的“一房二（èr）卖”，其行为构成根本（běn）性违约（yuē）。双方都（dōu）违反合同约定，应当各自承担相应责任，遂判（pàn）令小李返还小王（wáng）10万元。
法官（guān）评析：
根（gēn）据《合同法》规定，买卖双方签订合同，可以约定一方（fāng）向对方给（gěi）付定金作为债权的担（dān）保，给（gěi）付定金的一（yī）方不（bú）履（lǚ）行约定的（de）债务的，无权要（yào）求返还定金；收受（shòu）定金的一方不履行约定（dìng）的债（zhài）务的，应（yīng）当双倍返还定金。当（dāng）事（shì）人一方迟延履行（háng）主要债务，经催告（gào）后在合理期限内仍未履行（háng）的（de），另一方当事（shì）人主张解除合（hé）同的，应当通知（zhī）对方，合（hé）同自（zì）通知到达对（duì）方（fāng）时解除。
本案中，小王未按（àn）约支付270万（wàn）元购房款，本无权要求（qiú）小李返还（hái）定金。小李在小王违（wéi）约后，应当书面催告（gào）小王在合理（lǐ）期限内交付（fù）购（gòu）房款，如果（guǒ）小（xiǎo）王仍未交付，小李应向小王（wáng）发出解除合同的（de）通知，双方（fāng）的房（fáng）屋买卖合同自通（tōng）知到达小王时解除（chú）。小李没有按照法定程序要（yào）求解（jiě）除合同，双方的合同仍然合法有效，而小李又（yòu）将房屋卖与他人，也构成违约，对此，小李也应（yīng）承（chéng）担相应责任。定金（jīn）罚则只（zhī）适用于一方违约（yuē）的情（qíng）况，双方违（wéi）约导致合同（tóng）不能（néng）履行的，不适用（yòng）定金罚则，小王、小李各（gè）自承担相（xiàng）应责任（rèn）。在此，希望其他房屋买卖双（shuāng）方以此为鉴，不管是履行（háng）合同（tóng）还（hái）是（shì）解除（chú）合同，都应按（àn）照法定程序进行，切（qiē）不（bú）可冒失。
