眼下（xià），虽（suī）然（rán）楼市新政出台，本市（北京）的二手房（fáng）买卖热度有所降低，但二手房（fáng）引发的（de）合同纠纷却居高不下。今天记者从（cóng）海淀法院（yuàn）获悉，目前二手（shǒu）房买卖合同纠纷中存在3个“雷（léi）区”，法官就此提示买房人，在购买（mǎi）房屋前需考虑周全。

纠纷1

网签前卖房人反悔多交税

王先（xiān）生购买张女士（shì）位于海淀区的（de）一（yī）套三居（jū）室住房，售价为300万元，约定（dìng）由买方王先（xiān）生（shēng）支付该（gāi）房（fáng）屋全部税（shuì）款。鉴于（yú）房价较高，买卖双方便（biàn）协商通过避税的方（fāng）式为王先生减少（shǎo）购（gòu）房支出，具体做法是网签合（hé）同时将（jiāng）房价报低至120万元。

不料，网（wǎng）签之前张（zhāng）女士“反悔（huǐ）”，坚持（chí）要（yào）求按照购房款全（quán）额纳税，导致（zhì）王先（xiān）生“损失”税（shuì）款共（gòng）计（jì）17万元，一怒（nù）之下将王女士诉至法院。

法官提示：根据我国合同（tóng）法的（de）规定，恶意串通、损害国（guó）家（jiā）、集体或者第三人利益的（de）合（hé）同（tóng）属无效。王先生与张女士妄图通（tōng）过低报房屋实际成（chéng）交（jiāo）价格而逃（táo）避缴（jiǎo）纳税（shuì）款的义务，即属于恶意（yì）串（chuàn）通、损（sǔn）害国家利益，该行为依法属无效行为（wéi）。即使张女士事（shì）后（hòu）反悔，王先生也无法要求张女士履行原来的承诺，其因此“多交的（de）”税款（kuǎn）只能自行负（fù）担。因此，作为（wéi）买房（fáng）人在与卖方磋商房价时应当努力（lì）将房屋（wū）价格谈到自己可（kě）以（yǐ）接受（shòu）的价位，而不是寄（jì）希望于避税（shuì）。

纠纷2

买房无法（fǎ）迁户口

徐女士系外（wài）地人，大学毕业后留京并将户口落在单位的集体（tǐ）户（hù）口。现在徐女（nǚ）士面临结婚生（shēng）子的问题，而单位的集体户口无（wú）法给孩子落户，故其购买（mǎi）房屋的一个重要目的就是能将自己的户口迁入。通过中介公司的居间介（jiè）绍，徐女士与出卖方（fāng）签（qiān）了房屋买卖合同。

但此后（hòu）徐女士得知其购买的（de）房屋因（yīn）没有在公安局户籍科备案（àn），故无（wú）法迁入户口，无奈之下与（yǔ）出卖方解除（chú）了房屋买卖合同，不（bú）仅错（cuò）过了购（gòu）房（fáng）时机，还（hái）多支出一笔中介费。徐（xú）女士称（chēng）其买（mǎi）房前（qián）向中介公司（sī）口头（tóu）表（biǎo）达（dá）过落户的要求（qiú），中介公司（sī）也口头答复（fù）说房屋（wū）可（kě）以落户。但（dàn）对（duì）徐女士的该（gāi）说（shuō）法没（méi）有任何证（zhèng）据。

法官提示：购买（mǎi）二手房除了对（duì）房屋的产权、年代、户型、朝向（xiàng）、价格（gé）等因素有一般要求外，买（mǎi）房人还会对房屋（wū）有一些特殊的要求，比如要求（qiú）房屋属于学区房、要求房屋可落户等（děng）等（děng）。买房人在（zài）看房时可能会对房屋出（chū）卖方（fāng）和（hé）房产中（zhōng）介方（fāng）提（tí）出过这些特殊（shū）要求，但如（rú）果（guǒ）在书面合同中（zhōng）没（méi）有体现（xiàn），一（yī）旦目（mù）的落空，产生纠纷，事后取证将困难重重。为降低交易风险，建议购房人将对房屋的特殊要求写入书面居间（jiān）合同和房屋买卖合同，并明确约定违约责任（rèn），以便事后“有章可循”，减少损失。

纠（jiū）纷（fēn）3

夫妻卖房仅一方签（qiān）字

宋先生与（yǔ）陈（chén）女士是夫妻关系，陈女士名下有一套（tào）房（fáng）屋属（shǔ）夫妻共同财产。阮（ruǎn）先生经中介公司居（jū）间介绍，与陈（chén）女士签订了（le）购买（mǎi）该套房屋的买卖合同（tóng）。签订合（hé）同（tóng）时宋先（xiān）生也在场（chǎng），但其未在买卖合同上签字。后宋先（xiān）生将（jiāng）其妻陈女士连同阮先生一（yī）起诉至法院，以房（fáng）屋买卖合同未经（jīng）其书面同（tóng）意为由，要求确认合同无效。

审理中（zhōng），中介公司职（zhí）员出庭作证，证实宋先生对房（fáng）屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同（tóng）时其在场并未表示异议。法官根据签订合同时的（de）真实状况（kuàng）及（jí）证人证言依法驳回了宋先（xiān）生的诉讼请求。

法官（guān）提示：根（gēn）据（jù）我国婚（hūn）姻法（fǎ）的（de）规定，夫或妻在处（chù）理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活对共同财产做重要处理决定时，应当平等协商（shāng），取得一致意见。因此，夫或妻在出卖（mài）共同共（gòng）有的房屋之前应（yīng）当征得对（duì）方的同（tóng）意，否则其处分权就（jiù）是存（cún）在瑕（xiá）疵（cī）的。根据我国合同法（fǎ）的规定，无权处分的合同经权利人追认（rèn）或者（zhě）无权（quán）处分（fèn）人订立合同后取（qǔ）得（dé）处分权的（de），才属有效（xiào）。本案中阮（ruǎn）先生十分幸运，其提供（gòng）了有效（xiào）的证人证言可（kě）以证实宋先生对（duì）其妻子卖房（fáng）一事知情并同意。

为（wéi）避免卖房人受（shòu）房（fáng）价（jià）利益的（de）驱动，为自己恶意违（wéi）约找借口，法官建议购（gòu）房人（rén），你所购的（de）房屋如（rú）果属（shǔ）于出卖人（rén）的夫妻共同财（cái）产，一定要在签订房屋买卖合（hé）同前确认夫妻（qī）双方均同意卖房，即使作为（wéi）出卖人在（zài）合同上签字的是夫或妻一方，也应（yīng）当要求提供其（qí）配（pèi）偶授权卖房的（de）授权委托书。（王蔷周红 张婷婷）